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【買房早知道】今天邀請(qǐng)到目前在日本做房產(chǎn)租賃、銷售市場研究的老朋友趙靜坤接受采訪，以下是具體內(nèi)容：
小編：歡迎來到買房早知道！今天這一期博客，我們請(qǐng)到的是我們的老朋友趙靜坤，靜坤給大家介紹一下自己吧。
靜坤：大家好！我是靜坤，2022年以前呢，在河南鄭州做房地產(chǎn)相關(guān)的工作，主要是研究市場以及建筑景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃這方面的內(nèi)容。2022年以后呢到目前，移居到了東京，現(xiàn)在呢，主要是研究東京的不動(dòng)產(chǎn)市場租售，很高興和大家見面。
小編：這次博客的源起呢，是我前段看到你寫了一篇文章，關(guān)于日本獨(dú)特的租房規(guī)則。這篇文章看完之后，感覺大開眼界，和我們平常國內(nèi)接觸的這種租房市場感覺有很大的區(qū)別，你能介紹一下嗎？就是說你去了日本之后，接觸到這種租房市場的規(guī)則之后，你有什么感覺？
靜坤：中國和日本兩邊關(guān)于租房和買房規(guī)則是有很大區(qū)別的。日本這邊租房的話，它會(huì)有一個(gè)很特別的一些特點(diǎn)：第一個(gè)特點(diǎn)的話就是審查比較難；第二個(gè)特點(diǎn)是投金比較貴；第三個(gè)是空屋交付，然后退房要求原狀恢復(fù)。這是他比較獨(dú)特的一些特點(diǎn)。
小編：咱們先聊聊投金的問題啊，就是我也記不清楚了，好像很多項(xiàng)，既有這個(gè)押金，還有禮金，還有什么保證金、保險(xiǎn)呀，感覺項(xiàng)目比較多呀，你能分項(xiàng)介紹一下嗎？
靜坤：是，投金這塊呢，常見的投金包含了禮金、押金，禮金呢它是日本一個(gè)獨(dú)特的在其他地方很少見的一種費(fèi)用。他的意思就是感謝房東把房子租給我，所以我要給你表達(dá)的一個(gè)心意。這個(gè)禮金一般來說是一個(gè)月的租金。
小編：一個(gè)月房租？
靜坤：對(duì)，也有的房子會(huì)要求兩個(gè)月，比如說裝修的特別好的，或者說是那種商業(yè)用途的，這個(gè)是要求兩個(gè)月，一般是一個(gè)月。然后押金的話和中國的押金是相似的，咱們中國是押一付三或者是押一付一啊押一付，這里也一樣，也是要求有一個(gè)押金。這個(gè)押金一般也是一個(gè)月房租，但是有時(shí)候房東或者管理公司會(huì)要求如果是外國人，或者說收入不太穩(wěn)定的人交兩個(gè)月的押金，也有這種情況。第三種投金呢，就是保證公司的費(fèi)用。保證公司也是和中國有點(diǎn)區(qū)別的地方，在日本租房呢，你需要通過保證公司對(duì)你的這個(gè)資格審查，這個(gè)審查就是看你的收入是否穩(wěn)定，看你是否有足夠的積蓄能夠交付這個(gè)租金，意思就是篩選一下這個(gè)租客的資質(zhì)。那這個(gè)保證公司的費(fèi)用是由這個(gè)租客承擔(dān)的，這個(gè)費(fèi)用根據(jù)保證公司的不同，他的收費(fèi)也不一樣，有的半個(gè)月，有的一個(gè)月，你也可以把保證公司理解成為一個(gè)租房的保險(xiǎn)，它保證的是房東的利益。
小編：但是這個(gè)費(fèi)用是要由租客出？
靜坤：對(duì)，這個(gè)費(fèi)用要由租客出。如果說租客沒有按時(shí)交付房租的話，保證公司是需要自己先把房租墊付給房東的，然后他再向房客追繳租金。比如說，我們雙方定的是每月十號(hào)交房租，如果在十號(hào)十一號(hào)，租客沒有把這個(gè)房租交上，這個(gè)保證公司就把這個(gè)錢付給房東了，所以說他就相當(dāng)于一個(gè)保險(xiǎn)。就是這個(gè)保證公司收了100個(gè)1000個(gè)租客的這個(gè)保證費(fèi)用，那么有一定的概率出現(xiàn)這個(gè)租客沒有按時(shí)支付房租，那么他就拿這個(gè)錢去交給房東。
小編：包括一些房屋的損害我看國內(nèi)這個(gè)新聞?dòng)泻芏?，就是這個(gè)租客不再交房租，然后過了一段時(shí)間之后房東跑去看看房子里邊一團(tuán)糟嘛，滿屋都是垃圾。
靜坤：對(duì)對(duì)，有這種情況，這都是需要保證公司來賠付的。除了保證公司這個(gè)費(fèi)用之外還有火災(zāi)保險(xiǎn)，換鑰匙費(fèi)，清潔費(fèi)還有緊急服務(wù)費(fèi)，以及租房需要找中介的這個(gè)中介費(fèi)。火災(zāi)保險(xiǎn)的話基本上每個(gè)租客是都要交的，一般來說是兩年為一期吧，有一萬多有兩萬多，這個(gè)很好理解嘛，就是如果發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)害的時(shí)候這是保險(xiǎn)公司賠付。換鑰匙費(fèi)用的話，有的房子有，有的房子沒有。一般來說，每換一個(gè)租客自己會(huì)換鑰匙，或者說是請(qǐng)房東請(qǐng)管理公司換鑰匙，就是這個(gè)費(fèi)用。清潔費(fèi)的話是這樣的，日本租房子是空室出租，就是上一個(gè)租客走完之后呢，要把這個(gè)房子做一個(gè)全面的清潔，日本的清潔是非常專業(yè)的，他們會(huì)把這個(gè)房屋維持到一個(gè)就像新的一個(gè)房間那種狀態(tài)，清潔費(fèi)也不低啊！
小編：這個(gè)清潔費(fèi)的意思是我只要付了這個(gè)費(fèi)用，然后就有人來清潔了？我走的時(shí)候可以不管了？
靜坤：嗯，一般來說，這個(gè)房東都會(huì)請(qǐng)專業(yè)的清潔公司來清掃，是這個(gè)費(fèi)用。
小編：但是租客就不用管了，把東西搬走就行了？
靜坤：對(duì)，還有一個(gè)24小時(shí)緊急服務(wù)費(fèi)用。這個(gè)有的房子有，大多數(shù)房子沒有。一般那種學(xué)生公寓啊會(huì)多一些，24小時(shí)緊急服務(wù)的話，其實(shí)就是如果在管理公司的工作時(shí)間之外，房子出現(xiàn)了一些緊急狀況啊，比如說什么停水啊，什么漏水啊，進(jìn)不了家了這些，你打這個(gè)電話他們會(huì)緊急過來給你提供幫助，這是這樣的一個(gè)費(fèi)用。
小編：前面的費(fèi)用這么多，還有什么費(fèi)用？
靜坤：還有就是中介費(fèi)。
小編：日本的中介費(fèi)是兩邊都交啊還是說哪一方交？
靜坤：日本是這樣，租房也好，買房也好，它的規(guī)則是非常透明的，也有非常清晰的市場規(guī)則。就是賣方和出租方向自己的中介公司支付費(fèi)用，買方和承租方向自己的中介公司支付費(fèi)用。
小編：就是兩邊都收？
靜坤：也不算，是中間的聯(lián)絡(luò)溝通都是由兩個(gè)中介來進(jìn)行的，并不存在像中國那樣一個(gè)中介把兩方拉在一起談一談啊，沒有這種情況。
小編：一般中國會(huì)房東和租客被中介公司組織到一起見面砍砍價(jià)什么之類的。
靜坤：對(duì)對(duì)對(duì)。但是日本這邊一般來說除了到簽約那天，一般情況下是不會(huì)碰面的，都是中介把所有的都談好了，合同準(zhǔn)備好了，雙方過來就是簽個(gè)字。
小編：我感覺日本這個(gè)制度是比較偏向房東的呀，感覺租客的這種成本很高，我租一套房子，感覺要不用個(gè)幾年好像就很不劃算，因?yàn)榍懊娼涣撕芏噱X嘛。
靜坤：您有這種感覺是很正常的，確實(shí)是有這樣的一種情況在里邊。日本的租房規(guī)則和租房的法律呢倒并不是完全保證房東的利益，應(yīng)該這樣講，就是在你租房之前，它是保證房東利益的，租房之后是保護(hù)租客利益的。租房之前呢，房東會(huì)通過保證公司，通過管理公司來審核租客的資質(zhì)，簡單來講就是看你能不能持續(xù)穩(wěn)定的給他提供租金，如果你的這個(gè)資質(zhì)好，比如說你有這個(gè)大手公司的收入證明，你是在大手公司工作。
小編：大手公司什么意思？
靜坤：大手公司也就是類似于像規(guī)模比較大的企業(yè)，什么索尼啊什么大廠，如果你有這些公司的工作證明，收入證明，那么你通過審核的幾率就很大。如果說你沒有穩(wěn)定的工作，只是在一些便利店打個(gè)工，臨時(shí)工，小時(shí)工，那不通過的概率就很大。日本人并不是說你有錢，可以一次性支付一年的租金，就可以租給你，日本人追求的是穩(wěn)定，他是希望你住在這里可以住十年二十年的。
小編：是，我感覺他的制度就是一種比較長期的制度，因?yàn)閾Q一套房子的這個(gè)成本很高吧，就是你每租下一套房子，前面需要支付很多租金，投金很高。如果從成本來角度講，我都感覺我要是租個(gè)一年可能就很不劃算，因?yàn)榍懊婢褪窍穸Y金啊，押金啊保證金這些費(fèi)用，如果只租一年，那么成本就很高。他這種制度感覺是一套鼓勵(lì)你租個(gè)三年五年或者更長的一套制度。
靜坤：對(duì)，整個(gè)日本社會(huì)是追求穩(wěn)定的，不只是租房。如果說你對(duì)這邊的社會(huì)規(guī)則了解的多的話，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)社會(huì)是鼓勵(lì)穩(wěn)定，他們對(duì)這個(gè)創(chuàng)新也好，對(duì)這個(gè)不穩(wěn)定也好，是不太鼓勵(lì)的。普通人換一次住所的代價(jià)實(shí)在是太高了，不單是投金，除了投金之外，你所有的以現(xiàn)在的住址去辦的信用卡，兒童的上學(xué)，去幼兒園，你的這個(gè)所有的年金保險(xiǎn)，這些東西要全部變更一遍，包括這個(gè)聯(lián)絡(luò)方式，非常消耗精力。所以日本人租一套房子，他可能會(huì)租十年二十年一直住下去，確實(shí)是變一次很麻煩。
小編：十年二十年感覺對(duì)于中國人來說是不可想象了。在中國甚至買房的房子都很難住十年二十年，可能買的時(shí)候都是一心想著要長久住了，但因?yàn)楹⒆拥膶W(xué)區(qū)啊，因?yàn)槭杖氲淖兓剑孔用娣e的大小啊，孩子出生了啊就會(huì)換了。我感覺我們身邊朋友很少有買房能住一二十年的。
靜坤：但是在日本租房能住二十年的也很常見，他支付的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)都已經(jīng)超過一套房的價(jià)值了，但是他也愿意租。我看過圖書館的這個(gè)資料，因?yàn)槿毡舅忻磕甑倪@些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)還是很真實(shí)的，因?yàn)槊總€(gè)人的住所都是需要去登記的。統(tǒng)計(jì)出來的資料的話，東京大概是50%多一點(diǎn)，51%、52%這樣的比例是租房住，剩下的是自住房。
小編：以前我們聽說過日本的勞動(dòng)制度也是比較長期主義的嘛！一個(gè)員工到一個(gè)公司之后，感覺就要干一輩子是吧？
靜坤：對(duì)，終身雇傭制。
小編：就他看到社會(huì)制度是一個(gè)很全面的，不只是個(gè)人和企業(yè)之間的關(guān)系，好像在租房市場也有這種感覺。
靜坤：對(duì)對(duì)，方方面面都是要求一個(gè)秩序和穩(wěn)定。
小編：剛才你還講到這個(gè)租房的穩(wěn)定之所以重要，還跟那個(gè)地址體系也有很大的關(guān)系，剛才你說什么信用卡呀什么社會(huì)保險(xiǎn)呀之類，都跟這個(gè)地址有關(guān)。
靜坤：都跟地址有關(guān)，日本的這個(gè)日常生活中家庭住所的郵箱這個(gè)是非常重要的。
小編：實(shí)體郵箱嗎？
靜坤：是實(shí)體的郵箱，就是說你家里面投遞那個(gè)信封的郵箱啊。
小編：因?yàn)閲鴥?nèi)現(xiàn)在很少用了。
靜坤：對(duì)對(duì)對(duì)，國內(nèi)確實(shí)很少，有的人可能就不知道郵箱在哪。
小編：對(duì)，因?yàn)槲覀兗遥?/FONT>除了我爸定的有報(bào)紙嘛，可能每天他過去取個(gè)報(bào)紙，其他的可能就不會(huì)去看，一年也不去看一次的。那在日本為啥郵箱這么重要？
靜坤：日本是這樣，他的這個(gè)社會(huì)有其保守的這一面的。他所有的這種文件都是通過書面來傳遞的，兒童的入學(xué)通知書，水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣費(fèi)，然后你的這個(gè)年金保險(xiǎn)，也就是我們中國的統(tǒng)籌保險(xiǎn)，所有的這些資料都是通過信件來寄給你的。
我跟大家分享一個(gè)我剛來的時(shí)候的一件事情，你都能感覺到這種讓人很是需要適應(yīng)一下的。每個(gè)人來這里如果是長期簽證都需要交年金。如果說你是工作簽證或者是經(jīng)營簽證，那你需要交厚生年金；如果說是普通的社會(huì)公民需要交的是國民年金，它是有一點(diǎn)區(qū)別的。那么我們來的時(shí)候是5月18號(hào)，我們是從6月1號(hào)開始交厚生年金的，那么這中間就有12天沒有交年金，我們就收到了年金事務(wù)所寄來的交款通知書，他知道我們是從6月1號(hào)開始交厚生，他通知我們這12天呢，需要交一個(gè)國民年金。因?yàn)閯倎砣照Z也不太懂，對(duì)這個(gè)社會(huì)規(guī)則呢也需要去了解。那我們就去年金事務(wù)所去問一下，這是怎么一回事。工作人員跟我們解釋一下，那我就交了這12天的國民年金就行了嘛？我在那拿錢，一交幾分鐘就搞定的事，不行，他不收，他必須寄一個(gè)交款單寄到你家里，寄到你家里以后，你拿著交款單去郵局，去銀行，去便利店去交了以后，你再把回執(zhí)寄給他，他再給你寄過來一個(gè)接收的確認(rèn)書，就是這一來一回兩個(gè)多月，全部通過信件，他給你寄過來就快一個(gè)月了。國內(nèi)感覺去柜臺(tái)直接就交了，咱們國內(nèi)你看支付一下手機(jī)上交個(gè)水費(fèi)電費(fèi)多簡單的事兒，這不行，必須你拿的他寄到你家里邊的交款單，然后到便利店、銀行去交。這個(gè)社會(huì)規(guī)則就是這樣，他也不愿意去改變，你會(huì)覺得很麻煩，但是來這里就得適應(yīng)這樣的一個(gè)社會(huì)規(guī)則。
小編：如果他這套都掛鉤的話，就說我在這個(gè)地方住了一年，我覺得不合適或者因?yàn)槠渌驌Q到另外一個(gè)地方，就是這些所有的機(jī)構(gòu)，我都要通知到嗎？
靜坤：所有的機(jī)構(gòu)，你在這個(gè)社會(huì)生活需要打交道的方方面面的機(jī)構(gòu)全部都要通知到。政府到年金到保險(xiǎn)到你的這個(gè)辦理的手機(jī)、電話到你辦的寬帶，到你的水電煤氣，有孩子的話，你孩子上學(xué)的福利，政府給你每個(gè)月會(huì)打福利這個(gè)補(bǔ)貼啊，所有的這些全部都要跑一遍，所以他就特別麻煩吧。日本人他不愿意搬家，搬一次確實(shí)很麻煩，成本很高。
小編：對(duì)，成本非常高，無論從錢的角度還是從這個(gè)辦事的角度，他都是一個(gè)成本很高的事情。還有我看你那個(gè)文章里面講到啊，就是對(duì)日本人來說的外國人，在日本租房感覺還挺困難的？比普通的日本人租房要麻煩一些，能講一下嗎？這方面這個(gè)？
靜坤：剛才我們提到了日本它這個(gè)社會(huì)呢，講究一個(gè)秩序，尊重穩(wěn)定，那么在租房之前，保證公司、管理公司、房東會(huì)盡量的篩選一下客戶，保證這個(gè)客戶不給周圍鄰居添麻煩。這種不給別人添麻煩的這種文化已經(jīng)刻畫到他們骨子里了，深入骨髓。他如果說覺得這個(gè)客戶比如說是因?yàn)槟悴粫?huì)日語不好溝通，嗯如果說是你是外國人，比如說像一些印度人喜歡在家里做咖喱飯，有一些中國人喜歡在家里屠宰一些生鮮，比如說在陽臺(tái)上掛香腸，曬被子，就是這些，是和本地的那些社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣不太一樣的，他會(huì)覺得就會(huì)給別人添麻煩。
小編：那給誰添麻煩了？給鄰居嗎？
靜坤：周圍鄰居，嗯，日本這個(gè)社會(huì)是這樣啊。如果你晚上的一定時(shí)間以后發(fā)出噪音也好，你的孩子在那跑跑跳跳也好，他們是經(jīng)常投訴的。你給別人添麻煩，他們就會(huì)投訴到管理公司，那管理公司如果說是因?yàn)槟悴粫?huì)日語，又跟你無法溝通，那他就很有可能就不租給你，免得增加麻煩，我租給誰都行，為什么要給自己添麻煩呢？
小編：就是說外國人租房一個(gè)首先那個(gè)難度就是日本人會(huì)覺得和外國人溝通不了或者說你那些社會(huì)習(xí)俗，你的生活習(xí)慣和我們是不一樣。而這個(gè)不一樣可能對(duì)房東來說并不是困擾，但是房東會(huì)認(rèn)為這樣會(huì)騷擾到我的鄰居，這就對(duì)他形成了困擾，這感覺在中國不是個(gè)問題。
靜坤：是，還有一個(gè)原因，這個(gè)原因就是有一些比較極端的個(gè)別的案例。比如說有一些留學(xué)生啊，素質(zhì)比較差，平時(shí)也不怎么管理自己的房屋，然后垃圾堆的很多，有些人的可能確實(shí)是對(duì)這個(gè)扔垃圾呢有一些恐懼。因?yàn)槿毡?/FONT>分垃圾確實(shí)是很詳細(xì)的，周幾扔什么，周幾扔什么，一個(gè)瓶子分三天去扔，這確實(shí)是有這種情況。
小編：對(duì)一個(gè)不熟悉社會(huì)規(guī)則的人來說會(huì)很困惑，就說我搞不清你這套規(guī)則！
靜坤：對(duì)！他需要去適應(yīng)，有的適應(yīng)能力差的話他丟下一堆的垃圾，然后也不打招呼走了，回國了，或者是換住所了。這種案例是比較少，但是出現(xiàn)一個(gè)呢就會(huì)影響到很多人，很多房東就不愿意再租給這些留學(xué)生或者是租給外國人。留學(xué)生過來，其實(shí)租房子是挺難的，因?yàn)榱魧W(xué)生他既要挑離自己學(xué)校通勤方便的地方，同時(shí)要挑房租是在可承受范圍之內(nèi)的，同時(shí)還要再找愿意租給中國人的，所以留學(xué)生過來找房子確實(shí)是不容易。
小編：那這些會(huì)體現(xiàn)在價(jià)格上嗎？因?yàn)槟氵@樣說的話可能會(huì)變?cè)斐煞吭幢容^少嘛！
靜坤：會(huì)體現(xiàn)，主要就是可租的房源比較少，價(jià)格上會(huì)有一些變化。比如說如果是日本人租的，他可選擇余地很多，然后房租的話一般來說就是相對(duì)便宜些。那么對(duì)于外國人來說呢可能會(huì)略微高一些。
小編：你說的根據(jù)簽證的不同，好像這個(gè)難度也有不同。
靜坤：沒錯(cuò)，因?yàn)榍懊嬉蔡岬阶夥康囊粋€(gè)審查，他主要就是看你的收入是否穩(wěn)定。如果說是短期簽證，比如說經(jīng)營管理簽的有一年簽證，有三年，有五年，還有一種是三個(gè)月、四個(gè)月的，就是給你一個(gè)短期的時(shí)間，讓你來日本開公司。自己開公司，自己成立賬戶，自己租房，把這些事情全部辦完以后，他再給你續(xù)簽一年的這樣的一個(gè)簽證，那么這種短期簽證租房就很困難，因?yàn)榉繓|不知道你能否順利的續(xù)簽，對(duì)他來說是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。
小編：就是我租給你之后，你可能只用了比如說半年幾個(gè)月你走掉了。
靜坤：對(duì)，中國人有挺多的來這兒一年、半年他就換了一個(gè)位置，換一個(gè)房子，這也是很多房東不愿意做租給中國人的一個(gè)原因，就是你不穩(wěn)定。他們追求的是穩(wěn)定，并不是說我租金多收你一些，并不是這樣，他追求的是穩(wěn)定啊。
小編：這是一種簽證，還有幾種簽證？
靜坤：第一種是學(xué)生簽證，來這里留學(xué)的；第二種是工作簽證，工作簽證就是來這里上班的；第三種是經(jīng)營管理簽證，經(jīng)營管理簽證就是來這里開公司做生意的；第四種是家族簽證，家族啊或者是日籍配偶啊這種簽證。一般來說工作簽證是相對(duì)來說最好租的，特別是大手公司的這種工作簽證。其次是一年期以上的這個(gè)經(jīng)營簽證。學(xué)生簽證一般來說只能去找那種專門租給學(xué)生的這種公寓，或者是一些中國人的中介，他們熟悉哪些管理公司的房子可以租給中國人，可以租給留學(xué)生。日語學(xué)校一般是集中在高鐵馬場，新宿啊，大種啊這些車站，哪些路線是可以到這些車站直達(dá)的不用換乘的，這條路線上有哪些房子是相對(duì)容易租的，一般來說，你需要找一個(gè)熟悉這種情況的中介，那么你租的就快一些啊。
小編：是這樣，就是還有一個(gè)，我看你說的它是空無出租，這個(gè)我感覺還挺違反我們的常識(shí)的。因?yàn)槲覀冏夥咳硕枷Ｍ?/FONT>家具比較全的，就是所謂拎包入住嘛！這甚至說走的時(shí)候，離開的時(shí)候，他也要求你把這個(gè)里邊東西騰空，這感覺還挺違反常識(shí)的。
靜坤：對(duì)。這個(gè)是和我們那邊租房規(guī)則有一些不太一樣的地方，我們是房子里面的配套越多，床啊家具啊越多，你的租金越多，或者說是最更容易租出去。
小編：因?yàn)槲覀冏∵M(jìn)去就是希望家具家電啊，甚至廚房的一些小電器啊都是配齊的，這樣我住進(jìn)來很方便。
靜坤：對(duì)，日本它之所以有這種空屋出租呢，是一個(gè)方便責(zé)任劃分，就是房東提供的東西呢，維修是需要你房東來負(fù)責(zé)的。甚至連電燈都需要自己去安裝，窗簾有一些也是需要自己裝的，當(dāng)然他們的這個(gè)燈也都是通用的，你買一個(gè)往上一卡也就行了。這些東西如果是房東提供，自然損壞是由房東來負(fù)責(zé)的，比如說廚房衛(wèi)生間的這些東西，這些是房東來負(fù)責(zé)的。而且一般來說講究一些的房東或者說是到十五二十萬以上的這個(gè)房間，他都會(huì)在每換一個(gè)租客就把廚具潔具全部換一遍，屋里面全部裝修一下。一般來說，就是稍微高一點(diǎn)房租的房子都是全新裝修的，交給你的時(shí)候就是全新的這種狀態(tài)，最后的話，他也希望你能夠盡量的維持原狀。
小編：我感覺他這套規(guī)則是不是跟日本人這種潔癖有關(guān)的？是不是不只是因?yàn)樨?zé)任的問題，連潔具都要換，感覺是比較變態(tài)的。
靜坤：也有可能確實(shí)是，特別是一些租金比較高的房子，每換一次租客呢，他們都全部裝修一遍，所以在日本的裝修的生意是挺好的，日本人挺喜歡裝修的。
小編：就是我看你最近寫了很多文章嘛，都跟教育有關(guān)啊，就是我看你非常關(guān)注這個(gè)房子和教育之間的關(guān)系。就是能講講吧，就說當(dāng)我們?cè)谌毡?，比如說東京去租一套房子的時(shí)候，我們?cè)趺慈タ紤]這套房子和孩子教育之間的關(guān)系？
靜坤：那就關(guān)注我的公眾號(hào)就知道了，公眾號(hào)—45歲開始的第二人生。東京23區(qū)?；旧洗蟛糠謪^(qū)我都去了解過。
小編：可以，回頭我把你那個(gè)公眾號(hào)放在我們博客下面的評(píng)論區(qū)。
靜坤：其實(shí)這個(gè)注重教育呢，咱們東亞國家都注重教育，日本和中國在教育方面的卷啊可能有過之而無不及。日本的這種教育他分成公立和私立兩個(gè)體系，公立的體系基本上是從小學(xué)到高中啊，如果說讓他全部上公立，和全部上私立他的那個(gè)費(fèi)用差不多差一倍，就是這樣的一個(gè)費(fèi)用比例。日本的公立基本上就是那種快樂教育啊，素質(zhì)教育，然后下午一點(diǎn)到三點(diǎn)就放學(xué)了，然后其他的時(shí)間你去鼓勵(lì)孩子去參與到那種運(yùn)動(dòng)啊，社團(tuán)啊，這種活動(dòng)中。學(xué)習(xí)上也不考試，就是挺自由。如果說想讓孩子上好的學(xué)校，那么大多數(shù)日本家庭都會(huì)送孩子在放學(xué)以后進(jìn)入各種的熟，也就是中國的補(bǔ)習(xí)班，熟在日本的話是一個(gè)非常龐大的產(chǎn)業(yè)。
小編：在日本也是劃片入學(xué)？
靜坤：公立學(xué)校也是劃片入學(xué)的。但是每一個(gè)區(qū)域它是實(shí)行自治的，有的區(qū)呢是沒有選擇的，你在哪個(gè)學(xué)校就去哪個(gè)學(xué)校；有的區(qū)呢，是實(shí)行的臨近區(qū)擇校制，也就是說，如果這個(gè)學(xué)區(qū)的指定校離你家比較遠(yuǎn)，或者是有其他的原因，比如說這個(gè)孩子的朋友、兄弟姐妹是在另外一個(gè)學(xué)校上，那么他也可以申請(qǐng)到相鄰學(xué)區(qū)的這個(gè)學(xué)校去上；還有一種狀況是自由選擇校，有的區(qū)是可以整個(gè)區(qū)里邊的學(xué)校，你的孩子都可以去自由的選擇。他是實(shí)行區(qū)自治，所以公立學(xué)校也是有一些規(guī)則是不太一樣的，基本上是以學(xué)區(qū)制為基礎(chǔ)。
小編：它的制度是，就是每個(gè)區(qū)的制度不完全是一樣？就是我們現(xiàn)階段用一套什么樣的制度，我們?cè)谶@一個(gè)市里面各個(gè)區(qū)都是一樣，在日本不是這樣？
靜坤：不是不是，日本它是實(shí)行自治的。每個(gè)區(qū)是根據(jù)自己的情況來制定這種教育規(guī)則的。因?yàn)槿毡镜娜丝跍p少，有的區(qū)或有的市，人口是增加的，有的區(qū)或有的市人口是減少的，那么如果都是指定校就會(huì)發(fā)生一種情況，就是這個(gè)學(xué)區(qū)的學(xué)生太少了，一個(gè)班，兩個(gè)班都組不成，這個(gè)學(xué)校就會(huì)被合并啊?；蛘咚透淖冞@種學(xué)區(qū)制，變成了擇校制，那么你可以自由的去其他學(xué)校去上學(xué)。它是實(shí)行區(qū)域自治的，根據(jù)每個(gè)區(qū)的情況，會(huì)有所不一樣。
小編：也就是說在日本租房是要事先要有一個(gè)比較清晰的認(rèn)知，不然的話可能就會(huì)影響你孩子這個(gè)入學(xué)情況，不能想當(dāng)然說，就是畫片，這個(gè)學(xué)校我一定能上。
靜坤：對(duì)，是這樣的。首先你要了解每個(gè)區(qū)比較好的公立學(xué)校是哪所學(xué)校，小學(xué)也好，中學(xué)也好，這個(gè)在我的那公眾號(hào)里面都有普及。然后呢，在自己的學(xué)區(qū)里邊，學(xué)區(qū)內(nèi)是一定可以上，但是呢，如果這個(gè)學(xué)區(qū)沒有合適的房子，你可以租他相鄰的學(xué)區(qū)，然后也有幾率去上，就是如果是擇校的話，這個(gè)學(xué)校招生的人多于報(bào)名的人了，那么你是可以上這個(gè)學(xué)校的，如果招生的人少于報(bào)名的人，也就是報(bào)名的人太多了，大家都申請(qǐng)來這個(gè)比較好的學(xué)校上，他是需要抽簽的，如果說是對(duì)教育比較重視啊，是希望自己孩子上某一個(gè)學(xué)校，那么盡量選擇在這個(gè)學(xué)區(qū)之內(nèi)。
小編：就是感覺日本這個(gè)租房市場啊，包括加上教育啊，它還是比較復(fù)雜的。像我們國內(nèi)感覺我要新到一個(gè)城市，我可以很快就把這個(gè)事兒定了，甚至我都可以先去，到了之后就是用幾天的時(shí)間把房子定下來入住就可以解決了。感覺日本這個(gè)周期啊，這個(gè)需要考慮的東西還是比較長的。比如我有一個(gè)朋友，現(xiàn)在準(zhǔn)備去日本，可能需要租一套房子，在那兒住很長時(shí)間，那么他需要有一個(gè)多長的一個(gè)準(zhǔn)備時(shí)間來去了解些這些事情和辦理手續(xù)？
靜坤：如果說他是在中國提前租房，那么需要至少提前一個(gè)月以上去和這個(gè)中介公司聯(lián)系，把自己的訴求告訴中介公司，中介公司呢，這個(gè)時(shí)候給他選擇的是可以海外審查的房子。也就是說，你人還沒到日本，這些房子呢，可以租給現(xiàn)在在海外的這些人。這些房子房源相對(duì)少一些，如果說你要到了日本以后再去租房，那么這個(gè)周期呢大概也是在一個(gè)月左右，也就是說你要住一個(gè)月的酒店或者民宿，大概是一個(gè)月的這個(gè)時(shí)間。因?yàn)槿毡咀夥康脑挸丝捶康臅r(shí)間，然后簽約的時(shí)間，他還有一個(gè)入住交鑰匙，他這個(gè)中間的制作合同，調(diào)查這個(gè)房屋的狀況，中介是需要做很多事情的，最后你能夠拿到鑰匙入住，一般來說是一個(gè)月，當(dāng)然也有快的運(yùn)氣比較好，正好碰到有一個(gè)合適房子的，半個(gè)月也有這樣的案例，但是你最好是做一個(gè)月的準(zhǔn)備。提前找好中介，你來之前三四天，開始給你篩選這個(gè)房源，因?yàn)樘缌?，其?shí)也沒用，每天的房源都會(huì)有變動(dòng)，三四天篩選出來房源以后找出來幾個(gè)意向的，然后等來就開始去看，這樣可以縮短時(shí)間。
小編：行，通過今天的這個(gè)聊天，我感覺對(duì)日本那個(gè)租房市場了解了很多呀。你看還有什么補(bǔ)充的嗎？
靜坤：我提一個(gè)概念吧，就是這個(gè)也是日本的一個(gè)租房的一種規(guī)則。這規(guī)則就是空屋出租原狀恢復(fù)。我們剛才提了空屋出租，就是除了廚房和衛(wèi)生間的設(shè)備是保持完整的以外呢，客廳和臥室沒有任何的家具家電，有時(shí)候連窗簾和燈都需要自己安裝。重點(diǎn)是這個(gè)原狀恢復(fù)，原狀恢復(fù)呢并不是說要恢復(fù)到你入住時(shí)候的那個(gè)狀態(tài)，因?yàn)槟憔幼〉倪^程中不可避免會(huì)出現(xiàn)一些損耗，劃傷，這個(gè)狀況的就是要區(qū)別一下什么責(zé)任是由租客承擔(dān)的，什么責(zé)任是由房東承擔(dān)的。就好像你借了一輛汽車，你還給他的時(shí)候，至少要保持車的干凈吧，你要把車洗一洗吧，把油加一下吧，然后你要保證這個(gè)車沒有什么刮蹭吧，如果是你借車的時(shí)候出現(xiàn)的刮蹭，那是車主的，如果是你借了以后發(fā)生的刮蹭，責(zé)任就是你的，他的大概的意思就是這樣。但是車主并不一定要求你，我借出給你的時(shí)候，這個(gè)車開了10萬公里，那么你還回來的時(shí)候也是10萬公里，那不可能，它不是這樣的一種狀態(tài)。
小編：對(duì)，比如說墻面，可能因?yàn)殚L期住人稍微會(huì)有一點(diǎn)顏色的變化，廚房因?yàn)樽鲲垑ι蠒?huì)有點(diǎn)熏就是這些是沒問題的？
靜坤：對(duì)，就是他有一個(gè)法律條款也叫住宅租賃糾紛指南吧，大概就是這樣一個(gè)條款，就是把這個(gè)原則給劃分出來了。租房的人的原則就是故意損壞，或者是過失損壞，你比如說你搬家具把地板上有了劃痕，然后墻上碰出來個(gè)坑，那這些產(chǎn)生的這種損耗啊，瑕疵啊，都是由你租客來承擔(dān)；如果說是自然老化，比如說墻紙，你在這里住了五年，那墻紙本來是白墻紙，經(jīng)過太陽曬啊結(jié)果就變黃了，這些屬于自然損耗，那這些是房東來承擔(dān)。除此之外，還有一個(gè)概念叫善良管理人注意義務(wù)。也就是說，你作為一個(gè)承租方，實(shí)際上也就是這套房子在你租賃期間的實(shí)際管理人，那么你有義務(wù)來對(duì)這個(gè)房子承擔(dān)善意的維護(hù)的這個(gè)義務(wù)。你比如說使用空調(diào)，它會(huì)有冷凝水，冷凝水，你不去做處理的話，那在墻紙上也好，墻上會(huì)發(fā)霉，你看到了，你就把它擦掉，你不管，當(dāng)然不是你的過失，但是會(huì)造成房東的損失，這就是你違背了善良管理人的一個(gè)注意義務(wù)。你在廚房里邊，你碰到了這些水啊，飲料灑到木地板上，你就及時(shí)清掃，你不清掃也會(huì)造成一些發(fā)霉啊，結(jié)構(gòu)不必要的一些損失，大概就是這兩條。第一就是區(qū)分是自然老化損耗還是過失損耗；第二就是要有一個(gè)善良管理人的義務(wù)，基本上就是這些規(guī)則，來維護(hù)日本的這種租房的這種市場的運(yùn)轉(zhuǎn)。
小編：哦，對(duì)，剛才我還想起來一個(gè)問題啊，就是說，你剛才說到有些人會(huì)租10年20年嘛，那在這個(gè)過程中房租怎么變化？怎么調(diào)節(jié)？
靜坤：嗯，剛才我們提到了，在租房之前，管理公司保證公司房東會(huì)篩選房客，這時(shí)候呢房東是主動(dòng)的，在租房合同簽訂完之后，法律是保護(hù)承租人的。如果承租人在沒有拖欠房租的狀況下，這套房子的使用權(quán)完完全全是承租人的，房東也好，管理公司也好，任何人未經(jīng)允許不能進(jìn)入到房子以內(nèi)，房東也不能提高房子的租金。日本的房租一般是兩年一個(gè)契約，過了兩年就繼續(xù)再續(xù)約。
小編：續(xù)約的時(shí)候房租能變化嗎？比如說因?yàn)槭忻嫔戏孔舛紳q了。
靜坤：沒有辦法變化，比如說一棟公寓樓里面兩戶，有一戶已經(jīng)住了五年了，另外一戶現(xiàn)在才開始租，那么隨著租金的上漲，他們的租金可能會(huì)相差非常大，已經(jīng)租了五年的那套房子，房東是不能漲房租的，這個(gè)人只要不拖欠房租不退房，那么房東是永遠(yuǎn)也無法漲房租的。
小編：你剛才說是兩年重新簽一次租約嘛，如果房租不能漲，我不租給你了，可以嗎？
靜坤：那房東是違法的，他必須得租。
小編：噢，就是這個(gè)兩年，他不能更改租金！像我們國內(nèi)的情況啊，可能市場變化會(huì)比較劇烈嘛，以前房租是5000現(xiàn)在可能變成8000了，我不給你漲房租，但我不租給你行不行。
靜坤：不可以，除非你簽訂的是定期借家，否則房東是沒有辦法趕走房客的。定期借家也就是固定時(shí)間的出租，可以定半年，一年、三年、五年，這都是房東自己定，除了定期借家之外的，叫普通借家。普通借家的話都是兩年一續(xù)約，房租在簽約的時(shí)候就定好了，后面是沒有辦法更改的。
小編：哦，那這樣我就理解了，就是前面對(duì)租客來說有很多的這個(gè)承諾成本吧，但是在這個(gè)時(shí)候，其實(shí)房東也承擔(dān)著很大的風(fēng)險(xiǎn)是吧。如果這個(gè)租金市場，這個(gè)價(jià)格發(fā)生比較大的變化了，在某種程度上他們是平衡的。
靜坤：沒錯(cuò)！
小編：我正在租用這套房子，那么房東把房子賣了，我要搬走嗎？
靜坤：不需要，你只需要換一個(gè)打款的賬戶就行了。
小編：就是這個(gè)新的房東只能承擔(dān)這個(gè)租客后面可能還要租20年？
靜坤：仍然有效，新的房東也沒有辦法請(qǐng)你出去，他要請(qǐng)你出去，他要花很大的代價(jià)，他可以和租客協(xié)商，給他承擔(dān)這個(gè)新的房租的這些投金，再加上一些禮金啊，有可能，但是需要商量的，如果你不愿意換地方的話，誰也沒辦法把你趕走。
小編：就是原來的租金仍然有效？
靜坤：對(duì)，所以說，你會(huì)發(fā)現(xiàn)在日本買房的時(shí)候，有一種房子是帶租約的，就是這種房子的話，就是帶租約的銷售房屋。如果這個(gè)租客是租了很長時(shí)間，他的租金水平可能是很多年之前的，明顯是比現(xiàn)在的租客要低的，那么這套房子的價(jià)格也賣不上太高的價(jià)格，因?yàn)槭找婺貙?duì)于任何一個(gè)投資人來說，收益如如果太低的話，誰也不會(huì)買。那么如果是兩套房子在一棟公寓樓里面，哪怕是隔壁，面積也一樣，一套是空著的，一套是租金很便宜的，那對(duì)投資的人來說，我肯定是買這個(gè)空著的，因?yàn)槲铱梢宰獾母咭恍Ｏ鄬?duì)來說，兩套房子的銷售價(jià)格也有可能不一樣，他會(huì)讓這個(gè)收益率維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的一個(gè)比例，比如說是4%呀5%，如果租金比較低，那么它的售價(jià)也相應(yīng)的就上不去。帶租約的這種房子呢，你的收益也很穩(wěn)定，你沒有這個(gè)空置期去找這個(gè)房客，也是事情都有它的兩面性的。
小編：對(duì)，這都涉及這個(gè)，就是在日本這個(gè)房屋買賣的一個(gè)問題，這是一個(gè)更大的話題啊，可能這一期我們也談不了那么多話題，希望下次再有一個(gè)充裕的時(shí)間我們聊聊房屋買賣的這個(gè)話題。
靜坤：好的，好的！
小編：今天非常感謝靜坤來到買房早知道，給我們聊了這么多關(guān)于日本的租房，它的市場規(guī)則和這個(gè)市場的特點(diǎn)，我們也希望有機(jī)會(huì)再請(qǐng)到靜坤和我們聊一期關(guān)于在日本房屋買賣的一個(gè)話題。
靜坤：可以，改天我們?cè)倭牧匿N售方面的事情。
小編：好，那么今天我們這期買房早知道就到這里。謝謝靜坤！
靜坤：謝謝大家收聽！再見！
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